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房价永远涨?全球最大的房地产泡沫是如何破灭的

来源:百度新闻 时间:2018-10-09 20:12:08 编辑:重庆市 浏览:649 手机版

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全球最大的房地产泡沫,是怎么滋生、膨胀、破灭的?

十次危机九次地产,过去一百年有四次波澜壮阔的房地产危机,每一次都影响深远,猫哥打算分两期跟大家回顾这四次地产危机,个中滋味各自体会。

01

二战之后,日本开始心无旁骛搞建设,结果令人侧目。

从1953年到1973年,20年的时间日本从一个农业国转型为世界上最大的钢铁和汽车出口国,比如以丰田为首的汽车公司在欧美大获成功,日货横行,大量美国工厂倒闭,失业人口增加,犯罪率攀升,那时美国还没想起贸易战,于是美国工人砸日本车成为常态化发泄。

全球最大的房地产泡沫,是怎么滋生、膨胀、破灭的?

1984年美国贸易赤字1233亿美元,其中对日达三层,1985年日本外汇储备超过4000亿美元,独占世界外汇储备的50%,日本取代美国成为世界上最大的债权国,经济总量也赶超意法英德,坐稳老二位置。

美国人万分惊慌,四周一看,他们已被“日本制造”围得结结实实,众多产品——索尼、佳能、施乐、任天堂、丰田等等,要么就是源自日本的,要么就是被日本买了,从银行、超市、著名企业,一直到好莱坞的哥伦比亚电影公司和纽约的标志性建筑——洛克菲勒中心,都成了日本人的囊中之物。

鼎盛时期,日本拥有美国资产的10%,“买下美国”、”日本可以说不”、“日本第一”已成新共识,剩下的只是时间问题。

02

这也与美国自身有关。

1978年,第二次石油危机爆发,能源价格大涨,美国通胀严重,1979年的夏天,保罗·沃尔克就任美联储主席,决定治理通胀,五年时间里美元汇率上涨了近60%,大量的海外资金流入美国,但出口受挫,贸易逆差日渐成为问题,为了改善这种状况,美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力,主要目标当然是日本。

于是广场协议出台了。

1985年9月,美日等五国在纽约广场饭店举行会议,决定联合干预外汇市场,使美元兑主要货币有序地下跌,以解决美国巨额的贸易赤字,史称”广场协议”,之后,五国开始在外汇市场抛售美元,引发狂潮,美元因此持续大幅度贬值,而日元升值幅度最大,三年间达到了86.1%!

全球最大的房地产泡沫,是怎么滋生、膨胀、破灭的?

▌日本怎么应对的呢?他们使出洪荒之力放水:

❶积极财政

《广场协议》后,日本政府决定减税1万亿日元,同时追加5万亿日元的公共事业投资,同年7月又补增2万亿日元财政开支。

❷宽松货币

从1986年1月起,日本银行连续5次降低利率,从5%降到2.5%,是当时世界主要国家中最低的,1985-1990年间日本M2同比增速从8%上升至12%以上。

❸鼓励企业发债

1985-1989年间企业融资金额上升了5.5倍。

❹银行开始大力放贷,尤其是房贷

不论是针对企业还是个人,抵押贷款业务规模迅速扩大,之后银行竞相发放无抵押信用贷款并以此作为员工kpi。从1986-1991年,银行的房地产抵押贷款余额翻了一番。

❺日元每年的升值水平超过5%

只要持有日元资产,可以通过汇率变动获得5%以上的汇兑收益,所以很多国际热钱蜂拥涌入。

❻承平已久,老百姓手里还是有些积蓄的,但是银行利率下浮,货币超发,必须有靠谱的渠道方能保证财富增值。

所有这些多到扎手的钱,全都默契的直奔股市、房地产而去!

政府本意是希望更多的资金进入实体,以弥补出口受挫带来的负面影响,但是事与愿违,一方面出口成本高企,企业动力不足,另一方面企业也不愿意对内投资,因为盛世日久,国内人工高涨,浮靡之风日盛,成本也不低。但最主要的是,此时做实业远远比不上做投资。

结果是显而易见的,股市高涨、地价房价直升。

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